Opgaver til kapitel 5

• Prisstop på boligmarkedet

Renterne har stor betydning for prisen på ejerbolig. Siden 2005 er rentesatsen steget på såvel de 1- og 2-årige rentetilpasningslån (det er lån, man skal forny hvert år eller hvert andet år, så man kan risikere at renterne bliver højere), som på de 30-årige lån (hvor renten ligger fast i hele perioden). AErådet har beregnet hvordan udviklingen i renten over de sidste 6 år influerer på den pris, man har mulighed for at betale for ejerboligen. Se www.aeraadet.dk under konjunkturvurdering, feb. 2007. Kontantpriser stiger fortsat, men købsmuligheden begynder at falde fra det tidspunkt renten stiger. AE-Rådet konkluderer derfor at boligpriserne er kommet noget over det niveau, som de økonomiske forhold tilsiger, og at der i de kommende år vil ske en tilpasning i boligpriserne til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. Spørgsmålet er hvornår og hvor meget priserne falder samt om det gælder hele landet." Hold øje med renten hos banker og realkreditinstitutter, f.eks. hos Nykredit. Beskæftigelsen har også stor betydning for ejendomspriserne. Det Økonomiske Råd har revideret sin økonomiske model, kaldet SMEC med ændringer i beskæftigelsen til beregning af boligprisen. Logikken er at det relativt lave ledighedsniveau kan bevirke, at folk generelt er villige til at bruge en større del af deres disponible indkomst til boligudgifter jo lavere ledighed, desto mindre risiko for at blive ledig og ikke kunne skaffe et nyt arbejde. Tvivlsomme prognoser De sidste mange år har forudsigelserne om huspriserne været forkerte. Her følger en tabel (sakset fra JyllandsPosten) over væksten i priserne, som forudsagt af de to mest respekterede instanser og som den blev realiseret. Opgave: Før tabellen ajour med de seneste tal. Se de seneste økonomiske redegørelser og rapporter på henholdsvis www.fm.dk og www.dors.dk.Meget svær tillægsopgave: Find de bagvedliggende modeller til beregning af huspriser og diskutér de indgående faktorer. Hvordan ville en model, som kom frem til prisstigninger på over 20 %, se ud? Hvilke konsekvenser måtte forudses for rente, private investeringer, beskæftigelse og købekraft? Jyderne trak nitten ved den store boligfest I løbet af de sidste 10 år er en ejerbolig i København steget med 265 % i pris, men kun med 11 % i Sallingsund i Jylland(Kilde: Ritzau Bureau, 7. marts, 2007).

• Økonomiske analyser

Mange banker, realkreditinstitutioner, brancheorganisationer og analysebureauer laver økonomiske analyser og prognoser. Nationalbanken (www.nationalbanken.dk, se publikationer, seneste kvartalsoversigt) og Det Økonomiske Råd (www.dors.dk, se seneste forårs- eller efterårsrapport, herunder skriftlige indlæg fra de enkelte rådsmedlemmer for at få et billede af interesseorganisationernes position i forhold til vismændenes og sekretariatets analyser og anbefalinger) nyder særlig respekt, fordi de tiltrækker dygtige økonomer og ikke skal promovere en bestemt politisk holdning, som f.eks. Finansministeriet hvor finansministeren er chef, eller brancheorganisationers og fagforbunds økonomisk-politiske sekretariater. Sakset fra Børsen 16. marts, 2007:- I Nationalbankens seneste kvartalsoversigt fastslås, at husholdningerne i de seneste år kun har omsat en mindre del af kapitalgevinsterne til forbrug, - hvilket giver en betydelig stødpude overfor en opbremsning i boligpriserne, skriver Nationalbanken med henvisning til, at friværdierne alene over de seneste to år er steget med 560 mia. kr. Frederik I. Pedersen, økonomi i AE (red.: Arbejderbevægelsens Erhvervsråd www.ae-raadet.dk, tidligere fuldt finansieret og indirekte styret af LO), siger, at danskerne tilsyneladende er mere tilbageholdende med at omsætte friværdier i forbrug. - Det viser, at vi i modsætning til midten af 1980erne, hvor mange belånte deres hus op til skorstenen har en mere robust situation. Begynder huspriserne at falde, så vil langt de fleste ikke få problemer, siger Frederik I. Pedersen. - Væksten i forbruget er slet ikke fulgt med væksten i huspriserne i de senere år. Forbrugets andel af indkomsterne har ligget stort set stabilt under hele højkonjunkturen samtidig med, at formuerne i folks huse er steget kraftigt. Det viser, at der er opsamlet en pæn forbrugsreserve, som kan blive frigjort i de kommende år, siger Steen Bocian, chefanalytiker i Danske Bank med henvisning til, at friværdierne er steget til 1722 mia. kr. ved indgangen til i går svarende til 2,5 gange størrelse af det samlede danske forbrug.

• Boligen som investering

På www.ejendomsforeningen.dk kan man finde statistik, der viser hvor det er bedst at investere, hvis man er ude efter høje afkast. At investere i bolig giver stadig den største forrentning, nemlig 24,2 % i 2006, mens butikker kun giver 15,4 %. Set over de sidste 7 år giver bolig også det bedste totale afkast. Det er imidlertid selve værditilvæksten, der står for langt hovedparten af afkastet. Selve udlejningen giver kun småører eller peanuts. Aftagende boligmarked Baggrunden for at ejerboligpriserne er faldende eller stagnerende (ejerlejligheder i Københavnsområdet og visse sommerhuse) eller blot mindre stigende end vi har oplevet de seneste år, skal findes i dels det meget høje prisniveau og stigende rente, der har gjort det dyrere at finansiere boligen. Der er meget der tyder på, at især sommerhuse og ejerlejlighedsmarkedet har været ramt af spekulanter, der har købt med det formål at score en hurtig gevinst. For den seneste udvikling i renterne se f.eks. www.nykredit.dk eller en anden realkreditinstitution. Pension Et motiv til at investere er opsparing til pension. Dels fordi den offentlige folkepension har tabt i værdi den reguleres ikke fuldt ud med lønudviklingen i samfundet og dels fordi mange forventer mange aktive år på pension, hvor de f.eks. gerne vil rejse rundt i verden. Se tabel over lønmodtagere fordelt efter pensionsforhold her. Givetvis anser mange deres faste ejendom som et alternativ til pensionsopsparing, der både giver et bedre afkast end de forskellige pensionsordninger og samtidigt forsyner dem med bolig.

• Boligfinansiering

Særligt dækkede realkredit obligationer (SDRO) - revolution eller business as usual? Pr. 1. juli 2007 træder en ny lov i kraft, som giver bankerne mulighed for at udstede lån med pant i ejerbolig. Derved kan de konkurrere med realkreditinstitutioner. Det giver flere valgmuligheder for boligejerne om længere løbetid og afdragsfrihed. Men det vil blive mere uigennemskueligt hvad prisen er på lån, fordi bankerne kan tilbyde individuelt tilpassede lån. Realkreditinstitutterne laver en kreditvurdering (er indtægterne høje nok til at lånet kan tilbagebetales) af boligejeren, når denne søger om at optage lån; Vurderes boligejerne som kreditværdig optages obligationslån til den dagsaktuelle rente og kurs. I banken kan renten derimod variere afhængig af kreditvurderingen og hvorvidt banken vil holde på kunden. Kunderne kan derfor ikke forvente at få ens lån og der tegner sig derfor mulighed for at mindre kreditværdige kunder kommer til at betale en højere pris for lån, fordi banken lægger et risikotillæg på. SDO-lån skaber hær af rådgivere ...Det forudser bankeksperten Bjarne Jensen, der driver firmaet Bjarne Jensen Consult. Han forudser, at de fleste boligkøbere vil være nødt til at alliere sig med en finansiel rådgiver: Behovet for rådgivning med det her vokser eventyrligt, fordi der ikke længere er tale om standardvilkår, men om, at hver mand har sine vilkår. Vi flytter hele forhandlingen og lånebetingelserne fra det åbne til det lukkede rum siger Bjarne Jensen. Dermed kan forbrugerne regne med, at omkostningerne ved en bolighandel vokser med de nye SDO-lån, vurderer han. Jyske Bank bakker op om de nye SDO-lån De nye boliglån bliver ikke mindre gennemsigtige end de traditionelle realkreditlån. De særligt dækkende obligationer (SDOer) kan tilmed blive billigere for de fleste kunder. Det fastslår Jyske Banks ordførende direktør Anders Dam. Det beror på en forkert opfattelse af, at det nuværende system skulle være specielt gennemsigtig. Det man definerer som gennemsigtighed er, at man kan læse kursen i avisen. De kurser, der er på obligationer, er fyldt med uigennemsigtighed i form af indløsningseffekter og hvad folk betaler for kenverteringsret og så videre. Så det nuværende system er også uigennemsigtigt. Sådan er det bare, siger Anders Dam. Han forventer tilmed, at der kan være besparelser at hente for boligejerne, hvis de vælger de nye lån frem for de traditionelle realkreditlån. Jeg tror, at det i gennemsnit vil blive billigere. For de bedste kunder vil det blive billigere, mens dårlige kunder vil få højere priser, siger Anders Dam. Denne udmelding ligger i tråd med umeldinger fra Håndværksrådet, Dansk Landbrug og LO, som dog er modstandere af SDOerne. De frygter, at boligejerne og særligt de mindre velstillede og førstegangskøberne ender som taberne (Uddrag fra Børsen, 23. maj, 2007). Læs mere hos en af bankerne, f.eks. Danske Bank, en af realkreditinstitutterne, f.eks. Realkredit Danmark eller Folketinget, søg på L 199 (fra folketingssamling 2006/07).